Mietrecht

RAUCHVERBOT IN DER EIGENEN WOHNUNG?

Rauchen in der Wohnung:

- Das Rauchen in der eigenen Wohnung als Lebensmittelpunkt ist aufgrund der freien Willensentscheidung jedes Einzelnen erlaubt, so die Landgerichte Köln (9 S 188/98) und Paderborn (1 S 2/00).

Rauchen auf dem Hausflur:
- Nach einer Entscheidung des Amtsgerichtes Hannover (70 II 414/99) kann im Treppenhaus bzw. im Hausflur das Rauchen verboten werden.

Rauchen auf dem Balkon:
- Auch auf dem Balkon ist das Rauchen erlaubt, denn dieser gehört zu der gemieteten Wohnung (AG Bonn, 6 C 510/98; AG Wennigsen 9 C 156/01).
- Haben Nachbarn, welche sich durch den aufsteigenden Rauch belästigt fühlen, einen Unterlassungsanspruch? In der Regel haben die Nachbarn keinen Unterlassungsanspruch. Nach einem Urteil des AG Hamburg (102 e II 368/00) gilt dies auch dann, wenn der Mieter am Fenster raucht und der aufsteigende Rauch in die darüber liegende Wohnung zieht.

Schadensersatz:
- Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter aufgrund von Nikotinablagerungen und Verfärbungen sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.06.2006 ( VIII ZR 124/05 ) ausgeschlossen. Der Mieter hat Veränderungen und/oder Verschlechterungen der Mietsache bei einem vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht zu vertreten. Das Rauchen gehört in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung.

- Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und Schadensersatzpflichten der Mieter begründen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.

 „Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.“

 Für Vermieter:

„Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes: Nr. 43/2008 Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37-07

NEUE RECHTE UND PFLICHTEN DER MIETER

Darf ich Kleintiere in der Wohnung halten?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14. November 2007 ( VIII ZR 340/06 ) dürfen Mieter Kleintiere in der Wohnung halten, auch wenn dies im Mietvertrag verboten ist. Kleintiere sind Ziervögeln, Zierfischen, Hamster und Schildkröten.

Ist das Aufstellen einer Parabolantenne zulässig?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.05.2007 ( VIII ZR 207/04 ) ist das Aufstellen einer Parabolantenne nicht generell verboten. Eine Parabolantenne steht dem Mieter aufgrund seiner grundrechtlich gewährleisteten Informationsrechte zu.
Achtung:
- Die Antenne darf das Gebäude nicht beschädigen oder verunstalten.

Ist die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche immer bindend?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 31.10.2007 ( VIII ZR 261/06 ) gilt bei der Betriebskostenumlage nach Quadratmetern grundsätzlich die im Mietvertrag stehende Wohnfläche. Dies gilt selbst dann, wenn die Wohnung in Wahrheit kleiner ist.
Achtung:
- Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ( VIII ZR 295/03 ) sind Abweichungen von mehr als 10 % untersagt.

Was gilt bei Nachforderungen zur Betriebskostenabrechnung?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.02.2007 ( VIII ZR 1/06 ) muss die Betriebskostenabrechnung in allen Punkten vollständig sein. Gibt der Vermieter zunächst eine unvollständige Betriebskostenabrechnung ab und will er dann später Beträge nachfordern, muss der Mieter keine Nachzahlung leisten.

Bewegungsfreiheit im Hausflur?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 10.11.2006 ( V ZR 46/06 ) dürfen alle Mieter die Gemeinschaftsflächen des Hauses mitbenutzen. In diesem Zusammenhang dürfen Mieter Kinderwagen und Rollstühle abstellen oder Postpakete vor der Tür ablegen.

Muss der Mieter eine "Nutzerwechselgebühr" zahlen, wenn er vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.11.2007 ( VIII ZR 19/07 ) muss der Mieter keine "Nutzerwechselgebühr" zahlen.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten eine "Nutzerwechselgebühr" verlangen kann. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung handelt.

Müssen die Mieter auch für eine weitere aber leer stehende Wohnung zahlen?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 31.05.2006 ( VIII ZR 159/05 ) muss der Vermieter die Betriebskosten einer leeren Wohnung tragen. Diese Kosten dürfen nicht auf andere Mieter umgelegt werden.

NEUE URTEILE ZUM MIETRECHT

1.) Duldungspflicht des Mieters bei Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24.09.2008 darüber entschieden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist.

"Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Nach der unangegriffenen Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts führt der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme- Kopplung gespeiste Fernwärmenetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Damit handelt es sich, wie sich aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Vorschrift ergibt, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB; dies gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist."

ABER:

Der Mieter ist gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB).
Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 275-07))

2.) Verjährungsbeginn von Ansprüchen des Wohnraummieters gegen den früheren Vermieter bei Vermieterwechsel

Der Bundesgerichtshof hat am 28.05.2008 entschieden, dass die Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB bei einer Veräußerung der Mietsache erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch beginnt. Ohne dieses zusätzliche Erfordernis der Kenntnis könnten die Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraussetzungen des Verjährungsbeginns erfährt. Es genügt nicht, dass der Mieter - wie hier - allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hat. Auch dann muss er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch rechnen noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunkt einziehen, denn eine Grundbucheintragung kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern.

Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 133-07))

3.) Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei Jahr
für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben

Der Bundesgerichtshof hat am 28.05.2008 entschieden, dass die Betriebskostenabrechnungen auch dann formell ordnungsmäßig sind, wenn bei einer Jahr für JAhr erfolgenden Betriebskostenabrechnug die Flächen- und Verbrauchsangaben wechseln. Hierzu führt der BGH aus: "§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstreckt den Abrechnungszeitraum der Betriebskosten auf ein Jahr. Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss."

Jedoch wird auch festgestellt, dass "auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungszeiträume in besonderer Weise Anlass geben können, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen."

Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 261-07))

4.) Schwarzstaubablagerungen in der Mietwohnung ("Fogging") infolge vertragsgemäßen Gebrauchs durch
den Mieter

Der Bundesgerichtshof hat am 28.05.2008 entschieden, dass den Mietern ein Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zusteht, wenn in der Wohnung Schwarzverfärbungen auftreten. In den den plötzlich aufgetretenen Schwarzverfärbungen ist ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB zu sehen. Dessen Beseitigung schuldet der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich der Mieter zu suchen ist. Anders wäre es nur dann, wenn die Mieter die Entstehung des Mangels zu vertreten hätten.

Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 271-07))

5.) Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietvertrag ("neutrale,deckende, helle Farben und Tapeten")

Der Bundesgerichtshof hat am 18.06.2008 entschieden, dass die verwendete "Farbwahlklausel"

"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

den Mieter unangemessen benachteiligt und so seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 224-07))

6.) Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Bundesgerichtshof hat am 09.07.2008 entschieden, "dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären."

Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 181-07))

7.) Vorkaufsrecht eines Reihenhausmieters bei Realteilung des Grundstücks

Der Bundesgerichtshofs hat am 28.05.2008 entschieden, dass der Mieter eines Reihenhauses auch dann gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt ist und Kündigungsschutz nach Maßgabe des § 577a BGB genießt, wenn der Vermieter eine Realteilung des Gesamtgrundstücks beabsichtigt. Insoweit liegt eine Gesetzeslücke vor, die - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - durch entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB zu schließen ist. Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollte, bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat.

Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 126-07))

8.) Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18.02.2009 entschieden, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.

Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen.
Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 210-08))

9.) Unwirksame Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18.02.2009 seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass nach seiner Rechtsprechung eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht. Eine solche Klausel liegt in dem heute entschiedenen Fall vor, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird.

Lesen Sie hierzu die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Pressemitteilung (Aktz.: VIII ZR 166-08))

SCHÖNHEITSREPARATUREN UND ENDRENOVIERUNG...

1.) Flexible Fristen bei Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshofs hat in verschieden Entscheidung zu den Fristen der Schönheitsreparaturen Stellung genommen. Es gelten grundsätzlich die folgenden Fristen:

3 Jahre für Küche, Bad und Dusche,
5 Jahre für Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Flure, Dielen und Toiletten,
7 Jahre für andere Nebenräume

Achtung: Die Schönheitsreparaturen müssen für ihre Wirksamkeit felxibel gestaltet sein!

Sie müssen den Urteilen des BGH folgend folgenden Formulierungen enthalten:

Formulierung „im Allgemeinen" zulässig BGH (Aktz.: VIII ZR 230-03)
Formulierung „in der Regel" zulässig BGH (Aktz.: VIII ZR 351-04)

Das Kammergeicht Berlin hat entschieden, dass bei der Verwendung der Formulierung "regelmäßig" wieder eine unwirksame starre Frist vorliegt. KG Berlin (Aktz.: 8 U 205-07)

2.) Muss der Mieter beim Auszug immer Renovieren?

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12.09.2007 BGH (VIII ZR 316-06) muss der Mieter grundsätzlich nicht immer beim Auszug Renovieren.

"Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde."

3.) Starre Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen...

Eine Quotenklausel ist eine Klausel, die den Mieter bei Auszug zur Zahlung eines Kostenanteils für notwendige Renovierungsarbeiten entsprechend der bisherigen Abnutzungsdauer verpflichtet. Solche Klauseln sind in Anwendung der Rechtsprechung des BGH zulässig. Aber sie müssen einen Kostenvoranschlag des Vermieters enthalten, der nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird. Ferner müssen diese Klauseln flexibel sein und müssen dem Mieter erlauben vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit auszuführen. Starre Abgeltungsklauseln für die Kosten der Schönheitsreparaturen mit einem festgelegten Prozentsatz der Zahlung für den Mieter sind unwirksam. Lesen Sie hierzu die Urteile des Bundesgerichtshofes vom 18.10.2006 BGH (VIII ZR 52-06) und das Urteil vom 07.03.2007 BGH (VIII ZR 247-05).

Die Mietverträge müssen sogenannte flexible Klauseln enthalten, die sich nach dem Zustand der Wohnung richten. Aber auch diese können unwirksam sein. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof am 26. September 2007 BGH (VIII ZR 143-06) entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht (Quotenabgeltungsklauseln mit "flexibler" Abgeltungsquote) im Einzelfall deshalb unwirksam sein kann, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt.

4.) Laufende Schönheitsreparaturen und Endrenovierung...

Kann der Mieter Farben und Tapeten frei wählen?
- Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.03.2007 ( VIII ZR 199/06 ) darf der Vermieter nicht fordern, dass der Mieter bei Renovierungen von der bisherigen Ausführungsart der Wandfarben und Tapeten nicht ohne seine Zustimmung abweichen darf.

Nach einem Urteil des BGH vom 25.06.2003 BGH (VIII ZR 335-02) besteht ein unzulässiger Summierungseffekt bei einer Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung und laufenden Schönheitsreparaturen auch beim Verwenden von getrennten Klauseln im Mietvertrag.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Mietverträge immer genau überprüft werden müssen.

Achtung:
Hierbei handelt es sich nur um eine ganz kurze und grundsätzliche Darstellung. Diese soll nur der kurzen Information dienen und kann eine umfasende Rechtsberatung nicht ersetzen!

Haben Sie Fragen zu den Konsequenzen einer dieser Entscheidungen oder wünschen Sie eine Beratung, können Sie meine Onlinerechtsberatung sofort nutzen oder es erfolgt eine persönliche Beratung in meiner Kanzlei.